加快构建房地产市场健康发展长效机制

　　随着实施“一城一策”城市的增多，房地产市场有了“放松”的可能。但这种“放松”并不是房地产价格上涨的信号，而是重在维持房地产市场的平稳运行，防止市场信心出现严重下挫。这与稳增长与防风险并重的政策意图相吻合。

　　国家统计局日前发布的数据显示，1月份，从环比来看，一二线城市新建商品住宅销售价格微涨，二手住宅销售价格下降，三线城市涨幅均回落；从同比来看，一二三线城市新建商品住宅销售价格出现上涨，涨幅略有扩大。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，1月份，各地继续坚持因地制宜、因城施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，促进房地产市场平稳健康发展。

　　实际上，从“房住不炒”这一最严调控信号开始，经过多次调控，房地产市场已经出现了降温趋势。即使部分城市依旧出现上涨，但涨幅并未显著扩大。融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，为连续两个月回落。而在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比超过九成。全国首套房利率的走低或持平也能在一定程度上说明，“房住不炒”的调控已经取得“稳”的效果。

　　延续“房住不炒”的调控主线，2018年年底召开的中央经济工作会议再次明确“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。住建部提出，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。在近期召开的省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班上，习近平总书记指出，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

　　何谓“稳”？业内人士普遍认为，本轮房地产调控的核心在于住房去投资化。“稳”意味着房地产市场在不允许出现“大起大落”的同时，逐步构建房地产市场平稳健康发展的长效机制，形成“租售并举”两相宜的发展格局，同时重点保障刚需。中央经济工作会议提出，要因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。这意味着“一刀切”的调控模式将被“因城施策”的调控模式取代，在坚持“房住不炒”的总基调下，地方政府拥有积极开展楼市预调微调的自主权。

　　据统计，2018年全年，全国房地产调控合计约450次，同比2017年上涨75%，多地已经从限购、限贷、限售等多方面进行了政策微调。其中，深圳“新购商品房3年限制出售、新购公寓5年限制出售”以及海口“暂停企业购买住宅，新入户家庭限购一套”等调控政策偏严。中央经济工作会议之后，12月18日，菏泽市住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消新购住房限制转让措施，打响了“因城施策”的第一枪。

　　据中国指数研究院统计，1月份各地出台房地产调控政策累计达15次，虽然内容存在差异，但“一城一策”特点明显。据悉，目前已有福建、河南、安徽以及长沙、杭州、宁波、成都和武汉8省市明确提出将按“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《金融时报》记者表示，总体上看，二线城市的试点“一城一策”的概率最大。此次长沙提出的试点内容具有较强的借鉴作用。一是加强供需双向调节。通过开展住房供需调查和发展规划制定，进而出台更精准的调控措施。二是完善和落实住宅用地、金融和财税等政策“组合拳”。三是健全住房保障体系和住房市场体系。四是首创落实交房交证同步制度。

　　严跃进表示，随着实施“一城一策”城市的增多，房地产市场有了“放松”的可能。但这种“放松”并不是房地产价格上涨的信号，而是重在维持房地产市场的平稳运行，防止市场信心出现严重下挫。这与稳增长与防风险并重的政策意图相吻合。

　　值得注意的是，虽然中央以及各地都积极出台政策落实房地产市场的去金融化，引导楼市回归消费属性，但多地房价仍连续数月微涨甚至某些城市涨幅扩大。可见在短期内房地产市场价格回归理性并非易事。

　　中央经济工作会议指出，要完善住房市场体系和住房保障体系，强调两大体系并举。目前，多地已经开始加大居民的基本住房需求保障力度，发展住房租赁市场和住房保障体系。例如，广东省的政府工作报告指出，要坚持租购并举，逐步推进解决城镇中低收入居民和新市民住房问题，试点推进共有产权住房建设，新开工棚户区改造安置住房2.4万套。上海方面日前也表示，将加快租赁房建设，新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套，进一步规范住房租赁市场发展。