许家印李嘉诚杨惠妍都中招！房价要降的节奏？

 
　　撰文|蜜姐&编辑|王心

　　2018年楼市萧条，但这并不妨碍恒大董事局主席许家印登顶首富。

　　蜜姐看到最近财富榜排榜机构胡润研究院发布了《2019胡润全球房地产富豪榜》，许老板以2500亿元人民币的财富成功夺冠，排在他后面的是老一辈地产大亨李嘉诚，可谓是长江后浪推前浪。

 
　　从榜单名字就知道，上榜的富豪主要财富均来源于房地产领域，上榜门槛为10亿美元。

　　值得注意的有两点：一是前十地产富豪里，中国占了7位，比例高到惊人。而是前十富豪里，除了泰国的郑昌家族财富变化显示是正增长，美国格罗夫纳显示0增长外，7个中国富豪财富均有所缩水。

　　其中王健林家族缩水最厉害，达到了37%，这和王老板2018年一系列的割肉举动有关。

　　缩水第二厉害的是碧桂园的“二代”杨惠妍，幅度达到了28%，碧桂园的2018年也是水逆年。史上最严调控下，高周转著称的宇宙级房企遇到了前所未有的困境，房屋质量和管理模式屡被质疑。

　　首富许老板则缩水了10%，还算中等的水平。

 
　　前几天蜜姐写过百强房企的倒春寒，据易居旗下的克而瑞地产研究中心发布数据显示：万科、保利、碧桂园、融创中国等百强房企2月的整体销售规模较1月环比下降22.9%。中国恒大，销售金额同比下降55%，可谓是腰斩级别。

　　销售缩水，财富缩水，那么房价会走跌吗？蜜姐是这么想的：关键看杠杆。

　　就以恒大为例。好基友杠杆游戏曾经简单总结过，恒大作为超级杠杆玩家是怎么一步步登上巅峰的，曾经的负债率高到惊人，但最近算是有稳健的趋势。

　　最新的2018年半年报显示，因为净资产的增加和有息借款的下降，恒大2018年上半年的负债率下降至127.3%，较2017年同期大幅下降五成。

　　你知道往年恒大的负债率有多高了吧！关于这点蜜姐不敢说太多，只能感叹许老板演得一出好的速度与激情。

　　与其说这是恒大在主动降负债，不如说是形势所迫。在前两年的严厉调控下，楼市的上涨预期被大幅调低，甚至部分月份出现了环比下跌。

　　对刚需来说这是好事，但对房地产企业却不见得，尤其是杠杆率高的房企。

　　蜜友们想想，假如你通过各种渠道贷款买了多套房子，每月需要还万元左右月供。

　　前几年你的工资每年增加，形势好的时候甚至翻倍。但突然领导干预说现在工资水平太高，需要限制，稳定，甚至有月份还下降。

　　重要的是，按照领导的意思，工资短期内没有上涨的可能，那么你能怎么办？只能节衣缩食，降低成本，努力还债，减轻负担了。

 
　　如果说房企的负债等情况还不足以去判断楼市走势，那最明显的信号就是房贷利率。

　　利率涨了购房者买房资金成本提高，反之则买房成本降低，由此基本可以判断领导们对楼市的真实态度。

　　比如近期，多地银行悄然下调房贷利率。融360监测数据显示，2019年2月，全国首套房贷款平均利率连续三个月下降，北上广深等一线城市均进入首套房贷利率最低城市前十位。

 
　　这或许就说明，领导对这些城市调控情况非常满意，目前可以酌情放松。因为毕竟咱们现在是要稳楼市，而不是一棒子打死。

　　其实放松房贷利率的情况在今年初就已经陆续在各个城市里出现。这是“一城一策”精神的体现，也是变相在给压力山大的城市打开放松的口子。